Il progetto potrebbe essere replicato anche per altre zone, come Faetano. L’annoso problema dei parcheggi e la possibilità di costruire: c’è ancora il 40% di superficie. Il che significa lavoro per le imprese del Titano.
di Alessandro Carli
L’idea di trasformare l’area di Rovereta in un shopping village inizia finalmente a prendere forma. Sulle potenzialità dell’iniziativa si sono già pronunciati più volte (e molto favorevolmente) sia il Presidente dell’Associazione Nazionale Industria San Marino Emanuel Colombini che il Presidente dell’Unione Sammarinese Commercianti Carlo Lonfernini: per entrambi difatti può rappresentare un volano per l’economia del Paese.
Il progetto – nel mare nostrum degli impegni e degli obiettivi del governo – è oggetto di interesse anche delle segreterie di Stato al territorio e all’industria. Assieme hanno realizzato, con il supporto dell’ufficio urbanistico (quindi con le forze interne: siamo pur sempre in spending review), un piano di fattibilità, che è già stato presentato alla maggioranza.
Dal confronto con le forze dell’esecutivo, sono chiaramente emerse potenzialità e problematiche. A partire da quello più naturale e atavico, ovvero sulla viabilità. Viabilità dei mezzi leggeri e pesanti, dei collegamenti con i mezzi pubblici e, di conseguenza, dei parcheggi. Ma è tutta l’area che verrebbe sottoposta a un robusto lifting e quindi il nodo più stretto da sciogliere è quello inerente alla trasformazione di uno spazio industriale a uno a vocazione prettamente commerciale.
Il progetto, condiviso dalle due segreterie, non scende nei dettagli: deve essere letto in un’ottica di studio di sistema. Un lavoro imponente, che è partito dall’analisi delle e dalla valutazione delle superfici realizzate e realizzabili (il costruito e il potenzialmente costruibile). Ne è emerso che a fronte di una superficie utile massima ammissibile pari a 664.391 mq., il costruito copre una percentuale di circa il 60% (395.530 mq.) e che esistono quindi margini e spazi per costruire ancora (268.860 mq.) e, di conseguenza, c’è la possibilità per le imprese del territorio – edilizia in primis, ma anche arredamenti d’interni, geometri e architetti – di lavorare. Punto, in periodo di crisi, da tenere sempre in grande considerazione.
Il progetto, nella sua complessità, è sfociato in un masterplan che, nelle intenzioni dei due dicasteri, potrebbe essere replicato anche ad altre aree della Repubblica come ad esempio Acquaviva, Galazzano e Faetano.
Lo studio di fattibilità che vi presentiamo tra poco, ha richiesto quattro mesi di lavori e prevede una variante al piano regolatore (PRG) in quanto le aree urbanisticamente classificate – in questo caso parliamo di una zona industriale – non hanno fruizione commerciale. Variante comunque approvata dalla Commissione per le Politiche Territoriali nella seduta del 18 luglio 2013.
Gli interventi riguarderanno le strade e gli accessi, gli svincoli e le rotatorie.
PROGETTO DI FATTIBILITÀ
Lo studio è partito dall’analisi delle tipologie delle attività insediate nell’area, che oggi vede vicine aziende e strutture per il commercio al dettaglio (la maggior parte delle licenze industriali sono legate alla tipologia servizi e servizi società; su un totale di 295 licenze solo 45 sono a carattere manifatturiero, rappresentando il 15%).
L’intervento, in estrema sintesi, si propone di riconvertire l’area produttiva di Rovereta in funzione dell’inserimento di attività di commercio al dettaglio e non prevede il cambiamento degli indici edilizi. Ma è sulle infrastrutture che ci si sofferma maggiormente: la classificazione delle strade, la loro inadeguatezza a sostenere anche l’attuale carico urbanistico (spesso la banchina si trasforma in un serpente di automobili in sosta) e soprattutto i servizi destinati a parcheggio. La prima criticità abbraccia proprio quest’ultima voce. Per il calcolo dei parcheggi (art. 192 Legge 19 luglio 1995 n.87 “Testo Unico delle norme urbanistiche ed edilizie”), la normativa stabilisce che debbano essere individuati sulle singole unità immobiliari e sulla loro funzione. E lo studio chiarisce la difficoltà della non conoscibilità delle funzioni che potrebbero essere ubicate.
Ma qualche numero c’è. Perlomeno sul rapporto superficie-posti auto. Per gli esercizi sino a 300 mq. la dotazione minima è di un posto-auto ogni 40 mq. Per quelli tra 300 mq. a 1.200 mq. si arriva a un posto ogni 25 mq.; per quelli oltre i 1.200 mq. a un posto ogni 20 mq.
A Rovereta inoltre mancano quasi del tutto le aree di proprietà pubblica, essenziali per capire dove posizionare il parcheggio.
Al vaglio quattro ipotesi: quella più “realizzabile” – anche per motivi logistici – si trova nella zona di strada Rovereta, strategica e piuttosto baricentrica, e prevede un parcheggio multipiano (due o tre piano fuori terra e un paio interrati, fondamentale per assorbire i volumi di traffico) e anche la costruzione di un percorso pedonale.
RIFLESSIONI: IL VESTITO NUOVO
Crediamo nella qualità del progetto: già da qualche anno accogliamo le proposte e i suggerimenti degli stakeholder della Repubblica. L’intera area ha bisogno di una riqualificazione urbanistica (i parcheggi, la viabilità) e anche una definita destinazione d’uso. L’area inoltre confluisce i flussi sammarinesi e quelli italiani, essendo ubicata alla porta del Titano.
Ad oggi l’accoglienza – come testimonia il prezioso servizio di reportage fotografico fatto da San Marino Fixing – che riserva Rovereta è degradante: l’impatto visivo porta spesso alle Nazioni dell’est europeo. Un vestito nuovo (l’abbigliamento gioca un ruolo fondamentale soprattutto nel commercio al dettaglio), e un po’ di ordine, non possono che dare slancio all’intero sistema Paese.
