Il rischio è che le famiglie non riescano ad avere il mutuo: c’è l’impegno del Governo a rivederla. Almeno un centinaio i casi di decadenza che hanno poi pesato sulle casse dello Stato.
di Daniele Bartolucci
La ‘prima casa’ è ancora un volano per l’edilizia e, metaforicamente, punto di partenza per costruire il futuro della propria famiglia? La Repubblica di San Marino, più che l’Italia, ha deciso oltre vent’anni fa di puntare forte su questi concetti, creando le condizioni ottimali perché i nuclei famigliari potessero acquistare casa a condizioni favorevoli, sia come contributo economico sia come garanzie per l’accesso al credito. Dopo due decenni di uso (e probabilmente in taluni casi anche di abuso) della Legge per l’Edilizia Sovvenzionata, era arrivato il momento di una revisione della normativa, una piccola ‘rivoluzione’ che è passata in seconda lettura nel Consiglio Grande e Generale di marzo con 32 voti a favore e 15 contrari.
LO STATO CONTRIBUIRÀ MA NON GARANTIRÀ
Nel momento in cui una famiglia decide di comprare casa si pone di fronte, oltre alla scelta della stessa, al problema del costo d’acquisto. Un problema serio per molti sammarinesi che, ovviamente, non hanno la capacità economica di affrontare questa spesa con risorse proprie e che, obbligatoriamente, devono chiedere un prestito in banca. Banche che chiedono garanzie per concedere questi mutui, dalla busta paga per i dipendenti alle dichiarazioni dei redditi per gli autonomi, ma anche ipoteche e le cosiddette ‘firme’, magari dei genitori, se questi percepiscono ancora stipendi o – meglio ancora – la pensione. Fino a marzo 2015 era però lo Stato a garantire per i contraenti, agevolando da una parte l’erogazione di questi mutui prima casa, ma esponendosi al rischio che questi non siano poi in grado di pagare le rate future, come si è purtroppo verificato: stando a quanto esposto in Consiglio dal Segretario di Stato al Lavoro Iro Belluzzi, relatore della nuova Legge per l’Edilizia Sovvenzionata, “oggi purtroppo circa 100 mutui prima casa sono decaduti, mettendo non solo in difficoltà i conti dello Stato, ma soprattutto quelle famiglie che hanno fatto un passo non ponderato, non considerando le conseguenze, come le azioni di rivalsa e la messa all’asta dell’immobile”. Per questo la nuova legge “nasce in funzione del rispetto della cosa pubblica”, togliendo di fatto la garanzia dello Stato – lasciando che le famiglie contrattino da sole con le banche l’erogazione dei mutui – che continua però ad erogare un contributo sugli interessi, abbattendone di fatto i costi anche se in minore misura che nella vecchia legge: del 60% per un mutuo ventennale, del 70% se il mutuo è limitato a 10 anni.
PIÙ ‘AIUTI’: L’IMPEGNO IN EXTREMIS DEL GOVERNO
Seguendo una prassi abbastanza anomala, lo stesso giorno del passaggio in seconda lettura, il Segretario Belluzzi ha siglato a nome del Governo un impegno con la Centrale Sindacale Unitaria che in qualche modo potrebbe ripristinare il ruolo di ‘garante’ dello Stato, venuto meno attraverso la nuova normativa. Per prima cosa, “il Governo si impegna a formalizzare un accordo – con cadenza annuale – con il sistema bancario e finanziario sammarinese per il tramite dell’Associazione Bancaria Sammarinese e l’Associazione Sammarinese Società Finanziarie, al fine di definire un tasso massimo applicabile a tutte le operazioni di finanziamento ricomprese nell’ambito della nuova normativa suIl’edilizia sovvenzionata”. Questo dovrebbe ridurre il peso del mutuo, ma anche dell’impegno dello Stato (che pagherà meno). Il Governo si è altresì impegnato “ad attuare uno stretto monitoraggio riguardo alla problematica inerente il superamento della garanzia dello Stato (privilegio) sul bene oggetto di finanziamento; in particolare verranno verificate le richieste di garanzie ulteriori od accessorie – rispetto all’ipoteca sul bene finanziato – a carico del mutuatario”. Questa fase di monitoraggio durerà un anno, poi Governo e Csu “si incontreranno per analizzare quanto avvenuto e, qualora emergano criticità, il Governo si impegna sin d’ora a riconsiderare nell’ambito del confronto la reintroduzione della garanzia dello Stato all’istituto erogante nelle forme e nei casi che verranno individuati”. Probabilmente per le famiglie più svantaggiate (ad esempio quelle in cui uno dei componenti o entrambi hanno perso il lavoro), che difficilmente potranno dare loro garanzie per l’accensione di un mutuo. Proprio in funzione di questi disagi l’accordo appena siglato impegna il Governo “a mantenere la sostenibilità delle rate di mutuo a carico dei mutuatari anche tenendo conto della situazione di crisi economica e delle ridotte capacità di spesa delle famiglie” e “a porre in atto tutte le necessarie modifiche di Legge finalizzate a favorire l’acquisto della ‘prima casa’ alle giovani coppie, ai cittadini fino all’età di 40 anni, a tutti quei soggetti che sono coinvolti in situazioni di grave criticità familiare, economica e sociale”. E’ anche vero, però, che sono in arrivo una nuova legge sull’Edilizia Sociale e quella sulle Cooperative di abitazione che, secondo l’intenzione del Governo “debbono formare un insieme normativa articolato e coordinato”. Fino ad allora, “il Governo si impegna ad intervenire – in maniera urgente, vista la rilevanza sociale della situazione – introducendo forme di assistenza e tutela dei soggetti che hanno evidenziato criticità nel pagamento delle rate dei mutui o che si trovano in condizioni di morosità di una o più rate e sono passibili di decadenza.
PIÙ CONTROLLI TECNICI MAI PIÙ ‘POLITICI’
Come in altri settori, tanto delicati quanto critici, l’erogazione di agevolazioni o come in questo caso di contributi, è stata sempre oggetto di polemiche, in quanto tali decisioni erano in mano a organismi di nomina politica che, nella migliore delle ipotesi, davano adito a dubbi importanti, data la loro discrezionalità. La nuova Legge sull’Edilizia Sovvenzionata è “in linea con il principio di separazione della politica dalle competenze dell’amministrazione pubblica che sta caratterizzando tutta l’azione di governo”, ha spiegato Andrea Belluzzi (Psd), relatore per la maggioranza. Questo avviene con “l’allontanamento dell’influenza dell’attribuzione dei poteri di valutazione dei requisiti al fine dell’erogazione alla Commissione per la gestione dell’edilizia residenziale, riducendone il campo di azione, tra l’altro rivista in riduzione nel numero dei suoi componenti. Alla Commissione è assegnato il potere di valutare gli eventuali ricorsi che gli interessati possono interporre avverso i provvedimenti dell’Ufficio del lavoro – Sezione Edilizia Residenziale”, che diventa il riferimento dello Stato per queste pratiche, compresi i controlli, che potranno essere eseguiti sia a richiesta che d’ufficio, ovvero “ogni volta lo ritenga necessario o comunque con cadenza triennale”. Controlli mirati al permanere dei requisiti (tipo il reddito famigliare), pena la decadenza del contributo (art. 9). Nell’accordo siglato tra Belluzzi e Csu, inoltre, si specifica “la necessità di effettuare approfondite verifiche fiscali e bancarie a carico dei mutuatari morosi e dei loro familiari, per garantire l’effettivo stato di difficoltà economica personale e familiare”. Ma anche “la necessità di introdurre vincoli più stringenti riguardo alla possibilità di accedere a forme di edilizia sovvenzionata, in particolare verificando le forme di compravendita tra fa miliari diretti”. Questi controlli diventano necessari nel momento in cui lo Stato deve agire in maniera più equa, soprattutto perché le risorse pubbliche sono sempre meno e devono servire ad aiutare chi ne ha reale necessità.
LA ‘PRIMA CASA’ RILANCERÀ L’EDILIZIA?
Risolto il problema dello Stato di evitare ulteriori e rischiose esposizioni finanziarie, questa legge potrà dare un oggettivo sostegno al rilancio dell’edilizia residenziale? Ci sono infatti diversi punti della normativa che non rendono i costruttori di case e gli immobiliaristi troppo ottimisti su questa risposta: venendo meno le garanzie dello Stato, infatti, molte famiglie non potranno accendere il mutuo nonostante il contributo in conto interessi proposto dallo Stato. Poi c’è il problema della dimensione dell’immobile che si deve comprare, perché è vero che la metratura massima prevista dal legislatore è 200 mq, ma questi sono la “superficie totale” (art.3), quindi la “superficie calpestabile dell’unità immobiliare, inclusi i locali di deposito, accessori, bagni, balconi e porticati”. Esclusi invece dal calcolo i vani scala comuni ad altre unità, le cantine e i garage. Sono specificatamente escluse le ‘residenze signorili’, ma il dubbio che con questi calcoli della superficie totale vengano esclusi diversi appartamenti non prettamente lussuosi c’è. A parte questo, resta il contributo statale che può riguardare anche (art. 5) anche “l’ultimazione, l’ampliamento, la ristrutturazione, il restauro scientifico ed il risanamento conservativo di immobili da adibire a prima abitazione”, che non è poco. Ma per avere un vero rilancio dell’edilizia, probabilmente, bisognerà attendere altre leggi e normative che, a detta degli addetti ai lavori – costruttori, tecnici e professionisti intervistati sui numeri precedenti di Fixing – non possono prescindere dalla possibilità ai forensi di acquistare casa.
