Presenti i presidenti degli Ordini di Avvocati e Notai, degli Ingegneri e dei Geometri. Il report di San Marino News Agency.
SAN MARINO – L’articolo 79 del nuovo Testo unico sull’edilizia sotto la lente della Commissione consiliare IV, riunita a Palazzo Pubblico, alla presenza dei presidenti degli Ordini di Avvocati e Notai, degli Ingegneri e dei Geometri, rispettivamente Simone Menghini; Maurizio del Din, Fabio Francioni.
Nel riferimento del Segretario di Stato per il Territorio, Augusto Michelotti, due sono le proposte presentate per fare fronte alle problematiche scaturite dall’applicazione dell’articolo sulle compravendite immobiliari. Una proposta riguarda modifiche tecniche dello stesso articolo che riguarda la procedura di nullità dell’atto di vendita in caso l’acquirente di un edificio non sia stato informato di eventuali abusi dal venditore. L’altra proposta è un decreto legge che è presentato dal Segretario di Stato ma da lui stesso, come precisa, non condiviso, con cui si prevede che le pratiche realizzate prima dell’entrata in vigore del nuovo Testo unico rispondano all’articolo 177 della della normativa precedente e solo per quelle successive si applicherebbe l’articolo 79. Su questa seconda proposta, che lo stesso Michelotti precisa di averla ricevuta da un consigliere e di essersi limitato presentarla, esprime contrarietà: “Non sono d’accordo sullo ‘spirito’ che dice di lasciare in vigore il 177 fino all’entrata in vigore del testo unico- chiarisce- non risolve il problema, forse faciliterà il lavoro di chi fa gli atti giuridici, ma non tutela fino in fondo chi acquista perché resta tutto come prima”.
Di parere opposto il presidente dell’Ordine degli Avvocati e notai che illustra in Aula le conseguenze dell’entrata in vigore dell’articolo 79: “Il mercato immobiliare ha avuto una sostanziale regressione- spiega Menghini-, tale per cui oggi i trasferimenti di proprietà sono stati abbattuti a percentuali insignificanti. Si sono fermate le vendite dei privati, si sono altresì fermate -e ne va tenuto conto- le vendite dei soggetti vigilati, banche e finanziarie, si sono fermate le procedure pubblico di incanto”. Da questa situazione “non se ne esce adottando degli interventi marginali e progressivi- rimarca- senza incidere sulla sostanza e sul presupposto dell’articolo 79 non si sblocca la situazione”. Più interessante definisce la seconda proposta che “avrebbe il pregio- chiarisce- di andare a sbloccare la situazione”.
I commissari di minoranza, nei loro interventi, sposano la linea del portavoce dei professionisti. Gian Carlo Venturini e Stefano Canti, Pdcs, spiegano che la proposta ‘decreto’ è analoga al progetto di legge del proprio gruppo consiliare, Alessandro Mancini, Iro Belluzzi e Elena Tonnini spiegano di condividere quanto espresso dal presidente dell’Ordine e la proposta di decreto in quanto risolutiva in tempi rapidi. Di parere opposta la maggioranza: “Nel nostro percorso del Testo unico per noi era irrinunciabile il principio della tutela dell’acquirente e questo principio noi oggi lo ribadiamo- sottolinea Eva Guidi, Ssd- l’articolo 79 del nuovo Testo unico aveva dei contenuti che andavano a garantire la figura dell’acquirente nel momento in cui andava a fare un acquisto così importante”. Guidi difede l’articolo 79: “Mi risulta sia una difficoltà di applicazione, non un blocco insormontabile”, alla luce di riscontri di effettive compravendite avvenute. “Riteniamo non ci sia volontà, né possibilità di tornare indietro”, sentenzia e una soluzione va ricercata “ma- puntualizza- all’interno del nuovo Testo unico”.
In chiusura di seduta viene presentato un Odg dell’opposizione, mentre la maggioranza annuncia di presentarlo alla ripresa dei lavori in seduta notturna. Tutti gli Odg, inclusi quelli presentati nel comma Comunicazioni, saranno quindi votati al termine dei lavori notturni. Tra questi, un Odg letto da Mirco Tomassoni, Ssd, sottoscritto da tutte le forze consiliari sul calcio-scommesse, e due Odg dell’opposizione su Prg e sanatoria edilizia. Su quest’ultimo, che richiede di convocare una commissione dedicata, c’è disponibilità del Segretario di Stato per il suo accoglimento.
Di seguito un estratto degli interventi.
Comma 1. Comunicazioni
Stefano Canti, Pdcs
Ci sono diversi punti su quanto previsto dal disciplinare di incarico conferito alla Società Stefano Boeri Architetti srl, alla Società Nuova Qualità Ambiente srl e alla Società MobilityinChain srl per la redazione del nuovo Strumento di Pianificazione Generale del Territorio su cui chiederei al Segretario di fornire risposte e chiariementi. In particolare, l’articolo 7 prevede un programma articolato di momenti di partecipazione e di confronto istituzionale che dovrebbe comprendere, come riporta lo stesso disciplinare, il confronto con i Gruppi Consigliari, a me non risulta che ci siano stati con l’opposizione. Inoltre, se la fase 2 prevista dal disciplinare di incarico risulterebbe conclusa il 30 giugno 2017. Allora ci deve essere presa d’atto o eventuali osservazioni a elaborati consegnati. E se sono stati consegnati, lei Segretario che valutazione ha fatto? La valutazione la deve fare il gruppo di lavoro che coaudiuva il gruppo Boeri? Vorremmo capire se c’è stata quindi l’accettazione della fase 2. Credo ci debba essere inoltre un confronto con i gruppi consiliari per capire gli orientamenti generali del Prg. Per mettere nelle condizioni anche i gruppi di opposizione di poter collaborare e presentare proposte o indicazioni che possono essere messe sul tavolo in un ambito di confronto istituzionale per arrivare a fare un Prg il più partecipato possibile. Siamo il Pdcs e possiamo portare il nostro contributo solo se siamo messi nelle condizioni per poterlo fare. Presento infine un Odg a firma tutti i partiti di opposizione per sensibilizzare la sua disponibilità, Segretario:
La Commissione permanente Igiene e Sanità (…) Visto il disciplinare d’incarico conferito alla Società Stefano Boeri Architetti srl, alla Società Nuova Qualità Ambiente srl e alla Società MobilityinChain srl per la redazione del nuovo Strumento di Pianificazione Generale del Territorio allegato alla risposta all’interpellanza presentata da alcuni Consiglieri del Partito Democratico Cristiano Sammarinese;
Valutato che l’articolo 7 (Modalità di svolgimento delle prestazioni – Agenda di Piano) del disciplinare d’incarico conferito alla Società Stefano Boeri Architetti srl, prevede quanto di seguito riportato: “attraverso la definizione di una agenda di Piano verrà previsto un programma articolato nel quale individuare gli strumenti partecipativi e le esigenze di confronto Istituzionale e tale programma dovrà comprendere: 1. Il confronto fra il team del progetto ed il Gruppo di Lavoro (di cui alla delibera di Congresso di Stato n.10 del 10/05/2016, come modificato nella composizione con successiva delibera n. 43 del 20/03/2017) mediante incontri periodici di coordinamento; 2. Il confronto con i Gruppi Consigliari e le Giunte di Castello; 3. L’incontro con i portatori di interesse quindi cittadini, associazioni, professionisti ed operatori economici”;
considerato altresì che l’articolo 8 (termini di adempimento delle prestazioni professionali della Società Stefano Boeri Architetti srl) del disciplinare d’incarico conferito alla Società Stefano Boeri Architetti srl, prevede al punto b), che la prestazione relativa alla “Fase 2: schema preliminare di Piano, dovrà avvenire entro quattro mesi a far data da quella di accettazione, con eventuali osservazioni, da parte del Committente, della Fase 1”;
Alla luce di quanto annunciato dal Segretario di Stato per il Territorio e Ambiente, Augusto Michelotti – in occasione della seduta della Commissione per le Politiche Territoriali dell’11 Agosto 2017 – nel quale ha comunicato che la FASE 2 denominata “VISIONE STRATEGICA E SCHEMA PRELIMINARE DI PIANO” si è conclusa il 30 Giugno 2017, mediante la presentazione, da parte dei tecnici incaricati, di elaborati grafici che costituiscono lo schema preliminare del nuovo Piano Regolatore e Generale e come tali elaborati rappresentino indicazioni progettuali a carattere non definitivo;
Considerato che dalla data di presentazione degli elaborati relativi alla Fase 2 (30 Giugno 2017) è trascorso un ragionevole lasso di tempo e che od oggi il Congresso di Stato, in qualità di Committente, non ha ancora formalizzato alcuna deliberazione circa l’accettazione e/o osservazioni in merito alla consegna degli elaborati relativi alla Fase 2 (schema preliminare di Piano e Visione Strategica) dell’incarico;
considerato che tutti i gruppi politici rappresentati all’interno del Consiglio Grande e Generale, di Maggioranza e di Minoranza, sono chiamati ad esprimersi con indicazioni di tipo politico sulla visione di sviluppo futuro del territorio anche in ragione di determinati settori dell’economia, di sviluppo sociale, demografico e culturale ritenuti strategici allo sviluppo del sistema Paese e per procedere con la trasmissione di eventuali osservazioni sugli elaborati che costituiscono la bozza dello schema preliminare del nuovo PRG, come previsto, tra l’altro, dal succitato articolo 7 del disciplinare di incarico;
Valutato infine che anche le Associazioni di Categoria del Turismo stanno richiedendo incontri al Segretario di Stato Michelotti al fine di capire quali interventi infrastrutturali strategici sono stati previsti nel nuovo PRG per il rilancio del comparto Turistico – Commerciale;
stante quanto sopra, impegna il Congresso di Stato per tramite del Segretario di Stato per il Territorio:
A fornire ai membri della Commissione Permanente IV Territorio, Ambiente e Agricoltura, di ciascun gruppo politico, copia degli elaborati grafici che costituiscono lo schema preliminare del nuovo Piano Regolatore e Generale depositati presso la Segreteria di Stato per il Territorio e l’Ambiente in data 30 Giugno u.s.;
a programmare, entro il mese di Maggio p.v., un’audizione in Commissione Permanente IV Territorio, Ambiente e Agricoltura, con il Gruppo di Lavoro avente il compito di coadiuvare lo studio Boeri, l’arch. Stefano Boeri ed il suo staff, al fine di definire e completare gli indirizzi verso cui il nuovo strumento di pianificazione, e di conseguenza lo sviluppo futuro del Paese, deve tendere;
a promuovere un nuovo dibattito in Consiglio Grande e Generale, prima dell’accettazione finale dello schema preliminare di Piano (FASE 2), al fine di effettuare una nuova valutazione politica sulle linee di indirizzo strategiche allo sviluppo del sistema Paese, condividendo gli indirizzi e la scelta di eventuali nuovi strumenti che potrebbero essere introdotti, individuando anche le strategia e le priorità delle tematiche da affrontare e portare avanti nel breve, medio e lungo periodo, nonché individuare e condividere le eventuali forme di compartecipazione pubblico-privato introdotte al fine di garantire la sostenibilità delle necessarie trasformazioni;
a promuovere un incontro pubblico al fine di illustrare, alla cittadinanza, le proposte scaturite dagli incontri di cui ai punti precedenti e per raccogliere eventuali osservazioni e/o proposte.
Altro aspetto che volevo fare presente è il discorso della sanatoria straordinaria. Oggi anche a seguito del comunicato della Segreteria abbiamo visto che qualcosa si sta muovendo, forse lo strumento del comunicato ha smosso le acque e la gente si sta rendendo conto che è ora di muoversi, ma credo che ancora problematiche in questo provvedimento ci siano. Anche qui vorremmo convocare una commissione ad hoc per capire le problematiche e per richiedere in caso una proroga dei termini. Molti tecnici ci dicono che dopo la comunicazione del segretario molti si stanno muovendo e una proroga darebbe l’opportunità a tutti di aderire. Darà lettura di un Odg il collega Venturini.
Gian CarloVenturini, Pdcs
Dopo l’entrata in vigore della legge sulla sanatoria, fino a 20 giorni fa, erano state una sessantina le pratiche presentare all’ufficio urbanistica, ben lontante dai numeri preventivati, visto che si stimavano 8 mln di euro di introito nelle casse dello Stato. Al di là di ogni considerazione, le proposte non devono essere scartate dal Segretario e dalla maggioranza solo perché le propone l’opposizione, ma sono anche una opportunità di avvicinare chi fa politica. Do lettura di un Odg che propone di fare una riflessione e verificare se gli strumenti proposti erano idonei.
La Commissione permanente Igiene e Sanità
Visto il Titolo II “Sanatoria Straordinaria” della Legge 7 Agosto 2017 n.94 (Variazione al Bilancio di Previsione dello Stato e degli Enti del Settore Pubblico Allargato per l’esercizio finanziario 2017 e modifiche alla Legge 21 Dicembre 2016 n.144);
Viste le modifiche / integrazioni apportate al Titolo II “Sanatoria Straordinaria” della Legge 21 Dicembre 2017 n.147 (Bilanci di Previsione dello Stato e degli Enti del Settore Pubblico Allargato per l’esercizio finanziario 2018 e pluriennale 2018/2020);
Valutato altresì che con il primo provvedimento di Legge del 7 Luglio 2017 (Variazione al Bilancio di Previsione dello Stato e degli Enti del Settore Pubblico Allargato) è stato preventivato, dai proventi della Sanatoria Straordinaria, un introito nelle casse dello Stato di circa 8 milioni di euro e valutato altresì che ad oggi le istanze depositate risultano essere di un numero esiguo rispetto al termine prestabilito del 15 Giugno p.v.;
Valutato infine l’effetto mediatico sulla cittadinanza ottenuto con la pubblicazione del volantino emesso dalla Segreteria di Stato per il Territorio, l’Ambiente, l’Agricoltura ed il Turismo circa applicazione ed i termini della sanatoria straordinaria contenuti nelle sopraccitate norme;
impegna il Congresso di Stato per tramite del Segretario di Stato per il Territorio:
a programmare, entro il 15 Maggio p.v., una apposita seduta della Commissione per le Politiche Territoriali nel quale sottoporre, dibattere e proporre integrazioni, modifiche e/o delucidazioni in merito all’applicazione della Sanatoria Straordinaria;
Proporre una proroga dei termini fissati al 15 Giugno p.v., quale termine ultimo per la presentazione di istanze di Concessione Edilizia in Sanatoria Straordinaria per gli abusi edilizi al 31 Dicembre p.v.;
Ad effettuare una valutazione circa la revisione delle aliquote applicate dal provvedimento di Sanatoria Straordinaria da dibattere nell’ambito dell’incontro di cui al punto 1;
Ad effettuare una valutazione circa l’opportunità dell’art.35 della Legge n.94/2017.
Altra problematica è il regolamento sull’accesso al centro storico di San Marino che dovrebbe entrare in vigore a giugno e sta creando difficoltà ai residenti per le limitazioni che impone. Se da un lato è utile regolare l’accesso al centro storico- e un primo intervento era stato fatto due anni fa, riducendo i permessi- oggi si fa un ulteriore passo in avanti, ma non possono essere penalizzati i residenti. Ci sono una sessantina di famiglie interessate. Serve un regolamento che consenta un minimo di vivibiiltà a chi vive nel centro storico.
Elena Tonnini, Rete
Sull’Odg sanatoria si chiede per lo meno di fare delle valutazioni in Aula sull’opportunità o meno dell’articolo 35 in rispetto di chi invece si è sempre comportanto nelle regole. Opzione è valutare l’opportunità e capire quanti casi sono stati soggetti a sanatoria e quanti possono avvalersi dei commi previsti nell’articolo 35, permetterebbe di capire se è opportuno o se si può ragionare di correzioni, senza andare ad inficiare l’intento della sanatoria straordinaria. Qui si vanno a toccare solo procedimenti amministrativi già accertati e con procedimenti in corso.
Alessandro Mancini, Ps
Intervengo per sostenere gli Odg presentati dal Pdcs a nome tutti i consiglieri di opposizione, entrambi meritevoli di attenzione e approfondimento. Sul Prg si è cercato di capire lo stato dell’arte e di entrare nel merito della fase successiva e delle linee di indirizzo. Purtroppo non sappiamo nulla di come sta andando il Prg. Ci sono presentati interventi stralcio sull’attuale Prg, ma bisogna affrontare la materia in modo complessivo. Di qui, bene un dibatitto che deve però essere supportato da quanto fatto fino ad oggi. Sull’altro Odg fin da subito erano stati contestati i parametri della sanatoria la scorsa estate. Per noi è una sanatoria inapplicabile, qualche settimana fa abbiamo appreso della comunicazione della Segreteria che ha il sapore di una ‘minaccia’. Per queste ragioni auspichiamo che gli Odg siano accolti.
Mirco Tomassoni, Ssd
C’è una vicenda non risolta che ha a che fare con lo sport, mi riferisco alla vicenda ‘calcio scommesse’, a cui la politica non può esimersi. Vorrei spiegare che non c’è volontà di sostituirsi a chi ha specifiche competenze in tale ambito, men che meno quelle di indagare, ma la politica ha bisogno di capire se chi di competenza sta facendo abbastanza e tutto il possibile e se, a livello di norme, quello che c’è sia sufficente o se servono ulteriori strumenti. Possiamo proporre iniziative: disporre il quadro normativo e disciplinare in modo più efficace, rafforzare monitoraggi e controlli, introdurre il reato di frode sportiva- su cui so che la Segreteria di Stato sta lavorando. Il punto su cui dobbiamo adoperarci è fare in modo che l0intero mondo sportivo sammarinese abbia gli anticorpi rispetto a certe pratiche. La vicenda non può dirsi conclusa, si potrebbero verificare poi situazioni che riguardano anche altri sport. A nome della maggioranza vorrei presentare un Odg (Ndr: poi sottoscritto da tutti i gruppi consiliari)
La Commissione consiliare sanità (..)
con riferimento al caso calcio-scommesse che ha visto coinvolti alcuni giocatori tesserati sammarinesi e non solo e alcune società calcistiche sammarinesi, vista l’eco mediatica scaturita dalle squalifiche e dalle ammende comminate dalla Procura federale della Commissione disciplinare Federazione sammariense gioco calcio a giocatori e società, valutata la necessità di dotare il nostro Paese di un adeguato quadro normativo e disciplinare rispetto agli illeciti sportivi,(…)
invita il Presidente della Commissione 4^ a programma entro il 30 giugno 2018 una seduta della Commissioe con il Segretario di Stato allo Sport e il Comitato Olimpico nazionale sammarinese.
Iro Belluzzi, Psd
Alcune considerazioni relativemente gli Odg. Francamente avrei sottoscritto anche l’Odg presentato da Tomassoni, ogni considerazione fatta è degna di nota. Bisognerebbe come Commissione redarre un Odg in modo che non si vada a inficiarei procedimenti giudiziari in corso, ma che cstigmatizzi questi comportamenti, è giusto e deve essere fatto.
L’Odg sul Prg: ci auguriamo il Segretario non voglia imporre scelte di ristrutturazioni urbanistica dei nostri 60 kmq. Ricordo nel ’91 il Prg fu fatto insieme da tutte le forze rappresentantive del Paese, Dc e Partito comunista, poi ci fu cambio di governo e poterono incidere anche l’allora Partita socialista. Per cui i danni del Prg del ’92 fu colpa di tutta la politica, valorizzando anche punti positivi di quel piano, ovvero lo sviluppo in certi settori, anche se forse si è ecceduto nella speculazione di cui in parte stiamo pagando anche oggi lo scotto, con l’esposizione degli istituti bancari. Auspico quindi che si proceda alla condivisione del Prg con tutte le forze politiche, come richiesto dall’Odg.
Augusto Michelotti, Sds Territorio
Fare un Prg è cosa complessa, riguarda la gestione totale e assoluta del territorio, il progetto ha bisogno dei suoi tempi. Non verrà tenuto nessuno all’oscuro di niente, ma ritengo che i progetti vadano esaminati una volta che siano completati. Chiedo pazienza per aspettare di presentare un prodotto coerente, non è che non si vuole far partecipare al progetto del Prg ma spesso la regia di gruppo non aiuta. Abbiamo un gruppo che sta lavorando bene e quando cominceremo gli incontri di condivisione del progetto, su cui prendere le decisioni finali, saremo esaustivi su tutto, ma almeno presenteremo un progetto completo non ‘a rate’, per non allungare i tempi. Intenzione è voler arrivare alla fine, non perdere tempo. Un progetto completo lo si mette a disposizioni di tutti e di lì può iniziare la ‘bagarre’, di consigli positivi si può fare tesoro anche se arrivano dall’opposizione.
Anche con la sanatoria i problemi ci sono, se qualcuno pensa che sia una cosa semplice, allora non conosce l’ambito dell’edilizia. Sull’Odg: entro il 15 maggio forse non ce la facciamo a programmare un’apposita seduta, visto che ancora non abbiamo convocato la Commissione politiche territoriali, ragione per cui ci possiamo accordare, magari a fine mese. Proporre una proroga? valutiamo se ne può parlare. Se i firmatari sono disponibili per allungare la data che può essere più comoda, se mettiamo a fine mese siamo sicuri di restare in regola. Non ho particolari obiezioni su quell’Odg. Per le ragioni che ho espresso prima mi sento di tranquillizzare tutti quanti sul coinvolgimento sul Prg, ma darei indicazione per respingere l’Odg relativo.
Comma 2. Riferimento del Segretario di Stato per il Territorio in merito alle problematiche emerse con l’applicazione dell’articolo 79 della legge 14 dicembre 2017 n.140 “Nuovo Testo Unico delle Leggi Urbanistiche ed Edilizie”
Presenti in Audizione: Simone Menghini presidente dell’Ordine Avvocati e notai; Maurizio del Din, presidente dell’Ordine Ingegneri, Fabio Francioni presidente del Collegio Geometri.
Sds Augusto Michelotti
Si sta parlando soprattutto dell’articolo 79, relativo agli atti giuridici per l’acquisto di fabbricati. All’interno dell’articolo, la Segreteria e il governo mirano a dare più tutela possibile alla figura dell’acquirente dell’edificio. Ci sono poi proposte di piccole modifiche anche all’articolo 75, sulla regolarizzazione di violazioni edilizie-urbanistica e correzioni tecniche all’articolo 78.
Le modifiche all’articolo 79: includiamo edifici che saranno sanati, si precisa che gli atti sono nulli se non risulta che gli aventi causa ne siano a conoscenza, cioè colui che compra deve essere informato sulla situazione reale dell’immobile. Se non è informato, l’articolo regolamenta le fasi di annullamento dell’atto. Ci sono 20 anni poi per prescrivere il diritto di poter ricorrere contro l’eventuale abuso presente dell’edificio. Se l’acquirente manifesta una volontà di abuso, entro due anni può far valere i propri diritti contro i venditori: se al momento dell’acquisto non è stata comunicata la presenza di abuso edilizio. Quindi si può rinunciare alla nullità e scegliere di esperire l’azione con un risarcimento danni.
E’ un articolo di legge modificato sicuramente per aumentare garanzie a tutela dei compratori. In passato, per leggerezze o per dolo, molte persone in buona fede sono state, non voglio dire truffati, ma penalizzati. Si è cercato di mettere in piedi tutele per chi compra il più delle volte ignaro o che non guarda il capello. C’è poi intenzione di voler disincentivare gli abusi, se i controlli al momento del passaggio di proprietà sono importanti si disincentiva chi costruisce ad agire fuori dalla norma.
Simone Menghini, presidente Ordine Avvocati e Notai
Volevamo capire se il tipo di intervento proposto è solo quello che ci ha illustrato o sono previsti altri tipi di interventi di ordine generale o compensantivo per trovare soluzioni. Non conosco il testo, chiedo mi venga consegnato.
Augusto Michelotti, Sds Territorio
C’è una proposta aggiuntiva presentata qualche giorno fa, la descrivo velocemente, è il decreto che prevede l’articolo 7 bis ‘con cui si chiede che tutte le pratiche e gli edifici realizzati prima del 13 febbraio e dell’entrata in vigore del nuovo Testo unico devono essere sottoposti all’articolo 177 della legge precedente del vecchio testo unico e non si applicherebbe l’articolo 79. In sintesi, questa la proposta fatta. Resta in vigore articolo della precedente legge. Non sono d’accordo sullo ‘spirito’ che dice di lasciare in vigore il 177 fino all’entrata in vigore del testo unico, non risolve il problema, forse faciliterà il lavoro di chi fa gli atti giuridici ma non tutela fino in fondo chi acquista perché resta tutto come prima. Io, come Segreteria, sono per l’articolo 79 come letto in precedenza.
Simone Menghini, presidente Ordine Avvocati e Notai
Affrontare argomenti complessi in poco tempo è difficiile. Ragionerei di entrambe le ipotesi. E’ un dato di fatto che con l’entrata in vigore dell’articolo 79 il mercato immobiliare ha avuto una sostanziale regressione, tale per cui oggi i trasferimenti di proprietà sono stati abbattuti a percentuali insignificanti. Si sono fermate le vendite dei privati, si sono altresì fermate -e ne va tenuto conto- le vendite dei soggetti vigilati, banche e finanziarie, si sono fermate le procedure pubblico di incanto. E’ un dato di fronte al quale ciascuno di noi deve trarre delle considerazioni di carattere generale. L’azzeramento ha riguardato anche gli organi istituzionali competenti. Non è una singola categoria o un soggetto ad aver generato lo stallo. Siamo abituati a ragionare non di colpe, non di errori, ma a cercare soluzioni che devono consentire di superare integralmente questo stato di cose, altrimenti si rafforzerà la discrasia tra norma e la sua applicazione. I profili di criticità sono molti e molto complessi. Noi intendiamo l’invito di oggi come mero servizio. Non andrei ad affrontare le criticità una ad uno, se non a fronte di precise richieste: riguardano impostazione, declinazione della norma e circostanza in cui la norma si va ad inserire in un settore già in crisi di suo. Un conto è dare una cura a un soggetto in perfetta salute, in grado di sopportarla, un conto somministrarla a un soggetto già debilitato che potrebbe avere conseguenze del tutto negative. Secondo me è quello che è successo. Come se ne esce? Non se ne esce adottando degli interventi marginali e progressivi che vediamo sulla base della bozza che ci siamo dati. Senza incidere sulla sostanza e sul presupposto dell’articolo 79 non si sblocca la situazione.
Molto più interessante è l’impostazione del documento in calce a un decreto legge che assolve a due profili. Il primo è che rispetta il principio che dovrebbe uniformare il legislatore. Non è vietato introdurre norme che abbiano riflessi su situazioni poste in essere quando e sotto imperio di una norma previgente, tuttavia quando ciò accade, sovente si ha la conseguenza che, applicando norme successive, poi si crea un cortocircuito molto simile a quello cui noi oggi assistiamo. Il pregio è di riportare sotto vigore delle legge precedenti fatti posti in essere nel momento in cui quella era la legge. Questa impostazione avrebbe il pregio di andare a sbloccare la situazione. L’Articolo 177 è profondamento differente dal 79, presentava una innovazione allora rispetto al corpus giuridico del nostro Paese, ovvero l’introduzione del concetto di nullità mutuato da altri Paesi che aveva determinato una difficoltà applicativa tale per cui la norma stessa di fatto rappresenta uno dei rarissimi casi di abrogazione per desuetudine, non vi è a memoria un solo caso in cui è stata invocata nullità o concessa ai sensi di quella norma. Questo perché il diritto del nostro paese ha una impostazione differente che è quello che gli atti dove possibile si confermano. Nelle compravendite noi abbiamo il concetto di scioglimento del contratto. Chiaro che l’art. 79, mutuando la parte più critica del 177 e amplificandone la portata, ha fatto detonare unasituazione latente di difficile applicazione di una norma vecchia sulla nuova. Se il legislatore ritiene di adottare criteri che non ci trovano d’accordo, ma cui ci adegueremo, ciò porterà conseguenze che affronteremo nei prossimi anni.
Stefano Canti, Pdcs
Mi pare che la Segreteria sta avanzando due proposte, la prima è la modifica dell’articolo 79 del testo unico, poi la proposta di un decreto legge che riguarda una ulteriore proposta, che il Segretario ha detto di non condividere. Volevo capire se le cose stanno così. Chi ha presentato il decreto? Il decreto è firmato da lei ma ha detto che non lo condivide. Noi come Pdcs abbiamo la medesima proposta. Con un pdl di modifica dell’articolo 79 come proposto non si va incontro all’esigenza di superare lo stallo delle compravendite immobiliari. La nostra proposta è quella di ripristinare l’articolo del vecchio Testo unico che va applicato per gli edifici costruiti fino all’entrata in vigore del nuovo testo unico. Per i successivi subentrerà una nuova norma, questo significa venire incontro alle esigenze sottoposte. Il nostro Pdl si compone di 3 articoli, si dice che articolo 79 si applica per immobili realizzati successivamnte al 12 febbraio 2018, entrata in vigore del nuovo Testo unico.
Gian Carlo Venturini, Pdcs
Va ringraziato il Segretario che ha consentito questa Commissione. In questa sede abbiamo il dovere di discutere questa problematica, a trovare una soluzione allo stallo delle compravendite immobiliari. Giustamente dobbiamo tutelare chi compra, ma nello stesso tempo oggi ci sono problematiche di non poco conto. Dobbiamo cercare di snellire e semplificare procedure che siano garantiste per tutte le parti in causa. Noi oggi ci troviamo due proposte, una è quella che ha letto il segretario sul’art. 75-78 e 79, si modifica così l’atto normativo modificato lo scorso anno. Se ci mettiamo in quest’ottica allora sono da rivedere anche altri aspetti sull’art. 79. Mentre noi come forza politica ci siamo posti nella seconda ipotesi, prendiamo atto che l’art. 79 ha generato problematiche e cerchiamo di intervenire sul’ambito di applicazione e circoscriverlo alle pratiche riconducibili al dopo l’entrata in vigore del Testo unico, per le precedenti si prevede di lasciare in vigore la normativa precedente. Rispetto alla proposta ‘decreto’, non si può semplicemente con un articolo 7 bis riesumare una norma, se si condivide il principio allora è giusto riscrivere di fatto la formulazione del 177 vigente. La nostra proposta va in quella direzione. Dobbiamo trovare il modo per risolvere la problematica e trovare la strada più rapida.
Iro Belluzzi, Psd
Avevamo sollevato la necessità di non procedere alla riforma del Testo unico prima del nuovo Prg, e quanto sta succedendo rafforza quella convinzione. Al di là della norma, come è stata proposta – mettere in moratoria quanto esistente in base alle norme previgenti- già da lunedì, se il governo vuole, si può porre rimedio a una situazione incresciosa e iniziare a riallineare le esigenze del Paese.
Alessandro Mancini, Ps
A supporto di quanto detto poc’anzi dal presidente dell’Ordine Avvocati, essendo membro del Consiglio dei XII. Confermo che da gennaio le transazioni sono ridotte al lumicino ed è un problema cui trovare soluzione. Non posso esimermi dal ricordare che, in fase di discussione dell’articolato, come opposizione sostenevamo che le nuove norme erano incompatibili con quanto edificato fino ad oggi e a gran voce avevamo chiesto che il nuovo Testo unico andasse di pari passo al nuovo Prg, per evitare che questi problemi diventassero realtà. Ma si è tirato dritto. Le soluzioni: le modifiche della segreteria Territorio e un decreto delegato che va a tirare una riga netta, dove si dice che quello che è edificato prima dell’entrata in vigore del nuovo testo unico fa riferimento alle vecchie norme, e i progetti che sono autorizzati dopo fanno riferimento alla nuova norma. Questa ultima potrebbe essere la migliore risposta sia dal punto di vista della sostanza che delle tempistiche perché prevedere la modifica dell’articolato, vuol dire che portiamo a casa il risultato tra due mesi. Con il decreto, con i giusti parametri, credo che nel giro di 15 giorni abbiamo risolto un problema. La soluzione del decreto delegato per il mio gruppo è la migliore.
Elena Tonnini, Rete
Oggi ci troviamo a parlare di problemi che potevano essere evitati attraverso confronto reale con chi si occupa di queste cose nella quotidianità, un coinvolgimento più fattivo dei tecnici avrebbe accelerato soluzioni in aula, diversamente si rischia di mettere una pezza. Il fine dell’articolo originario- il 79- può essere nobile, se ci sono abusi su immobili venduti, questa vendita viene annullata, ma con il metodo di forzature continue in Aula abbiamo visto ci sono stati problemi. Il principio di salvaguardia dagli abusi può essere valido, ma è un errore compiare dalla normativa italiana, si è rivelato il metodo sbagliato che ha portato a problematiche. Si sono bloccate le pratiche di rogito. Da una parte c’è la disponibilità del Segretario di fare l’audizione, sono state poste sul tavolo due proposte, ma di fatto ha dichiarato di non condividere l’opzione del decreto, quella maggiormente condivisa dall’ordine degli Avvocati che andrebbe a risolvere in modo perentorio. Se il Segretario non condivide il decreto, perché l’ha portato e chi l’ha proposto? Mi sento di condividere maggiormente questa seconda proposta perché così andiamo a risolvere in modo più certo e ad assecondare le esigenze dei tecnici, forse forniremmo ai tecnici stessi strumenti più attuativi.
Eva Guidi, Ssd
Nel nostro percorso del Testo unico per noi era irrinunciabile il principio della tutela dell’acquirente e questo principio noi oggi lo ribadiamo. Oltretutto, l’articolo 79 del nuovo Testo unico aveva dei contenuti non magari così puntuali, ma che andavano a garantire la figura dell’acquirente nel momento in cui andava a fare un acquisto così importante. Inoltre, come ho riscontri effettivi di contratti di compravendita non andati a buon fine perché non si è riusciti a dare le garanzie richieste dall’articolo 79, parimenti ho avuto notizia di contratti di compravendita avvenuti comunque. Mi risulta sia una difficoltà di applicazione, non un blocco insormontabile. Se in determinati casi si è proceduto, in altri no, forse bisogna andare a vedere lì il percché. Riteniamo non ci sia volontà, né possibilità di tornare indietro e ci farebbe piacere come maggioranza che si facesse ogni sforzo per riuscire a trovare una modalità di concludere i contratti di compravendita che mi risulta siano stati fatti e trovare una soluzione che non può essere quella del vecchio testo che ha una filosofia rivista completamente. E’ anche una questione di etica, se una finestra è stata spostata di 20 cm non devono scattare chissà quali responsabilità, si sta parlando di casi in cui ci siano concretamente abusi. Non si sta facendo integralismo, ma si sta mettendo sul piatto un principo di tutela dell’acquirente su cui non intendiamo tornare indietro. Quindi proponiamo di cercare una soluzione all’interno del nuovo Testo unico.
Marica Montemaggi, C10
Sull’articolo 79 si è aperta una grande attenzione perché va a cambiare radicalmente una impostazione durata anni. È un nuovo modo di approcciare le compravendite. Auspico si possa nel più breve tempo possibile- e credo ci sia piena disponibilità della Segreteria -per superare questa fase di stallo e avviare una serie di incontri di tecnici e della Segreteria per arrivare a una soluzione che possa però perseguire il principio di tutela dell’acquirente.
Sds Michelotti, replica
Sostengo a spada tratta la proposta della Segreteria al Territorio che salvaguarda l’acquirente. Non mi risulta non ci siano affatto compravendite, ma che un po’ di passaggi di proprietà siano stati fatti. Ci sono edifici sani che hanno bisogno certamente di certificazioni, ma non vedo perché passaggi di proprietà non possano essere fatti. Per quel che riguarda la presentazione di una proposta da parte di un consigliere che mi ha chiesto di presentarla, l’ho fatto, anche se contro il mio diretto interesse. Questo il senso per cui l’ho presentata perché ritengo giusto farlo. Non sono d’accordo sulle altre due proposte, ancora peggiore è infatti quella del Pdcs. La ritengo peggiorativa rispetto quella presentata, rimango ancora più convinto che l’articolo 79 debba essere gestito in questo modo per i beni che dal 1992 ad oggi sono stati costruiti, questo è l’ambito in cui bisogna proteggere le persone. Non ci possiamo permettere il lusso di tornare indietro su una norma che è stata disattesa perché non si entrava nel problema. La discussione non è finita, il decreto non è stato emesso, abbiamo tempo per rivederci con gli Ordini e i tecnici, ma ad un certo punto la norma deve essere fatta e bisogna fare in fretta il confronto.
Sugli Odg, se con piccola modifica va bene a chi lo ha proposto, quello sulla sanatoria lo ritengo ragionevole.
Presentazione Odg dei gruppi di opposizione
Stefano Canti, Pdcs
Al termine di questo dibattito, scaturito dalla presentazione delle proposte che la Segreteria al Territorio ha formulato in questa ‘audizione’, la presentazione dei presidenti degli Ordini ci ha dato l’opportunità di approfondire ulteriormente la problematica scaturita con l’articolo 79 della legge 140 del 2017 sul nuovo Testo unico. Crediamo al termine del dibattito e delle proposte avanzate dalla Segreteria abbiamo voluto presentare un Odg per sostenere e condividere la proposta presentata come ‘Decreto legge’ dal segretario Michelotti che è in linea con la proposta di legge presentata come Pdcs. Udita la dichiarazione del Presidente dell’Ordine avvocati e notai crediamo sia la formulazione che va incontro alle problematiche riscontrate.
La Commissione permanente Igiene e sanità (…)
impegna il congresso di Stato, per tramite del Segretario di Stato al Territorio,
ad adottare in congresso di Stato, entro 15 giorni, apposito decreto legge che tenga conto delle linee di indirizzo scaturite in dibattito e da quanto riferito dall’Ordine avvocati e notai così come definite dalla proposta denomintata dal Segretario “decreto legge”.
