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Condominio, finalmente la legge arriva in Consiglio

da Redazione

Il Segretario all’Industria pronto a presentarla: l’amministratore avrà un COE e più poteri, L’Istanza d’Arengo è datata 2007: molte le problematiche dovute al vuoto normativo.

 

di Daniele Bartolucci

 

La legge che regolamenterà anche a San Marino la comunione del Condominio degli edifici è finalmente pronta. Il Congresso di Stato ha infatti dato mandato al Segretario all’Industria, Marco Arzilli, di avviare il progetto di legge “Il Condominio degli Edifici” all’iter consiliare e di dare dunque soddisfazione agli oltre 500 firmatari dell’Istanza d’Arengo, depositata quasi nove anni fa. Era infatti l’8 aprile del 2007 quando venne presentata agli allora Capitani Reggenti. Invero, dopo qualche mese il Consiglio Grande e Generale l’ha approvata, ma i tempi si sono ulteriormente dilatati a causa della caduta del Governo. Tanto che nel 2009, i promotori ebbero a dire, proprio sulle pagine di San Marino Fixing: “A San Marino la materia fa riferimento ai singoli regolamenti condominiali, che alle volte sono molto vecchi. L’unica normativa in essere riguarda la comunione, che però non è specifica”. E i problemi sono tanti: “Un esempio? Per una recinzione di un condominio si devono raccogliere tutte le firme dei condomini. La pratica di lavori straordinari deve poi essere presentata all’ufficio tecnico. Per sburocratizzare la procedura e renderla più snella e agile sarebbe utile una normativa che consentisse all’amministratore – attraverso una delibera assembleale – di evadere queste pratiche. Se, ad esempio, si deve cambiare una grondaia o si devono effettuare una serie di lavori sul tetto, basta che un condomino sia residente all’estero e non firma, e la procedura si blocca”. “Molti chiedono una normativa specifica, anche perché oggi fanno testo i regolamenti condominiali, e molti di questi sono datati e non comprendono le novità”, come possono essere antenne satellitari, parabole, risparmio energetico ed energie alternative. Ci sono voluti altri cinque anni, ma alla fine il progetto di legge è arrivato e contiene proprio quegli elementi che i promotori dell’Istanza chiedevano. Anche perché alla stesura del provvedimento hanno contribuito Avvocati e Notai, Amministratori di Condominio, Geometri, Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili, Ordine degli Ingegneri e degli Architetti. “La materia del condominio”, spiega il Segretario Arzilli, “si va quindi ad innestare in un contesto normativo e giurisprudenziale consolidato in Repubblica, pur con spunti e peculiarità di recente introdotte anche in Italia, colmando la lacuna esistente nell’ordinamento in materia”.

 

IL CONDOMINIO, DAL CODICE ALLE PARTI COMUNI

Tra le questioni preliminari affrontate nel provvedimento c’è l’introduzione dell’indicazione del codice identificativo del Condominio, che verrà rilasciato dalla Camera di Commercio. “La ragione”, spiega Arzilli nella relazione allegata alla proposta di legge, “risiede nella necessità di consentire al Condominio un’operatività specifica. Come ad esempio: intestarsi un conto corrente bancario sul quale l’amministratore possa operare nell’interesse del Condominio, trasparenza nell’operatività commerciale e nella fatturazione con i fornitori del Condominio”. Altra questione un po’ confusa fino ad oggi, è quella delle parti comuni, per cui “nel rispetto delle prerogative del diritto comune, si è ampliato, in linea con le recenti innovazioni tecnologiche, l’elenco delle parti comuni medesime”. Nell’ultima parte della legge viene inoltre specificato che il Regolamento Condominiale deve essere registrato e trascritto presso il competente Ufficio del Registro e Conservatoria, “ciò al fine di dare pubblicità ai terzi e pertanto renderlo a questi opponibile”.

 

L’AMMINISTRATORE AVRÀ IL COE E PIÙ POTERI

Una delle questioni più discusse, alla base dell’Istanza del 2007, è quella dell’amministratore di condominio, che viene affrontata nel capitolo terzo della legge. Ad esempio, “l’art. 11 prevede l’obbligo di nomina dell’amministratore quando i condomini sono più di sei. La ragione di tale scelta è dettata dalla necessità di regolamentare la gestione delle cose comuni, quando il numero dei comproprietari supera una certa soglia; oltre all’obbligo di nomina dell’amministratore, si è stabilita la tenuta di un registro pubblico delle amministrazioni condominiali da tenersi presso la Camera di Commercio. Tale previsione è stata dettata anche dalla necessità di dare trasparenza e pubblicità alla figura, anche professionale, dell’amministratore di condominio, oltre che al suo operato”. L’art. 12 prevede invece “una serie di requisiti di idoneità per poter svolgere il ruolo di amministratore di condomini, lasciando al Congresso di Stato, l’emanazione di apposito decreto delegato per identificare i requisiti minimi di professionalità”. Ma le novità più interessanti sono quelle all’articolo 13 e 14, laddove si prevede il dovere dell’amministratore di “presentare domanda, con potere di firma e rappresentanza del Condominio […] presso i competenti Uffici Pubblici al fine di ottenere eventuali autorizzazioni necessarie per l’esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria e/o straordinaria delle parti comuni, ovvero qualsiasi altra pratica di carattere condominiale”. Un intervento, spiega Arzilli, “scaturito dall’esigenza di rendere più rapido e semplice l’atto di presentazione di istanze preso gli Uffici Pubblici”. Allo stesso modo l’art. 14, che “riconosce una specifica e circoscritta rappresentanza legale in capo all’amministratore di condominio”, che deve richiedere (art.2 comma 3) un proprio Codice Operatore Economico all’Ufficio Tributario . Per quanto riguarda le cause civili, che rappresentano un numero importante anche a San Marino, “nell’art. 25 si è previsto l’obbligo in capo al condominio interessato, prima di instaurare la causa civile tesa all’impugnazione della delibera assembleare, di chiedere per iscritto all’Amministratore di convocare l’assemblea per l’annullamento della delibera. Questo per cercare di limitare il ricorso all’autorità giudiziaria solo laddove non sia possibile una definizione stragiudiziaria prima”.

 

MANUTENZIONI, SPESE E ‘SOPRAELEVAZIONI’

In proporzione alle “quote millesimali di proprietà, calcolate in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive e/o all’uso che ciascun Condomino esercita su determinate parti comuni” vengono ripartite “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’ edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dall’Assemblea”. “Rispettata la previsione del diritto comune”, spiega Arzilli, “secondo cui nelle parti comuni pro indiviso le innovazioni sono consentite solo all’unanimità, introducendo però la possibilità (art. 6, ndr) di approvare le innovazioni volte all’abbattimento delle barriere architettoniche, con maggioranze qualificate e non all’unanimità”. Un caso a parte è la costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio (art. 9): “Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, in ottemperanza alle leggi vigenti in materia”. Ma “iI condomini possono opporsi alla sopraelevazione”. Laddove non ci fosse opposizione, “chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante”. E nel caso di immobili fatiscenti, se non pericolanti? L’art. 10 disciplina proprio il “perimento” dell’edificio: “Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti almeno i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere tramite l’Autorità Giudiziaria la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera con la maggioranza non inferiore a 501 millesimi relativamente alla ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste”. Infine, “il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini”.

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