Riforma epocale: più trasparenza, equità ma anche controlli e sanzioni. Le rendite stabilite da futuri decreti: 3 anni per completare l’iter.
di Daniele Bartolucci
Il Catasto sammarinese è stato mandato in pensione a fine gennaio dalla legge di riforma, dopo 60 anni di onorato servizio.
L’ultimo aggiornamento del “Regolamento per la conservazione e l’aggiornamento del Catasto Terreni e Fabbricati” risale infatti al 1981 con la Legge 29 ottobre numero88, ma l’impianto dato dal Decreto 20 aprile 1954 numero 11 è rimasto quasi invariato fino alla Proposta di Legge avviata dall’allora Segretario di Stato al Territorio Matteo Fiorini, il cui iter è stato concluso dall’attuale Segretario, Antonella Mularoni.
Entrambi i Segretari hanno ribadito la necessità di questa riforma, soprattutto alla luce della rinnovata trasparenza e dell’equità che oggi sono i binari su cui la Repubblica di San Marino vuole costruire il proprio futuro.
All’articolo 1 si legge infatti che tale riforma “individua i criteri direttivi e le modalità di attuazione della riforma del sistema catastale al fine di potenziare l’efficacia del Catasto quale strumento di supporto al governo del territorio, garantire adeguati livelli di equità fiscale e trasparenza nei trasferimenti immobiliari, una corretta rappresentazione del diritto nel settore immobiliare, nonché una maggior qualità dei servizi erogati”.
Il principio di trasparenza, già compreso nella vecchia stesura, viene ribadito in altri passaggi della legge, tra cui l’articolo 19 comma 4: “Le partite sono numerate progressivamente per Castello e contengono, oltre agli elementi identificativi degli immobili, dei soggetti e dei relativi diritti reali o oneri reali, anche gli estremi dei documenti che ne giustificano l’iscrizione e le eventuali successive mutazioni, nonché ogni altra identificazione prevista dalle norme e dalle istruzioni impartite dall’Ufficio Tecnico del Catasto”. Maggiore trasparenza, dunque, unita a una maggiore fruibilità dei dati, che verranno uniformati agli standard europei “Inspire”.
Sul fronte dell’equità, invece, la legge prevede la riforma degli estimi catastali e una nuova distinzione per categorie (oltre al passaggio ai metri quadri come unità di misura), sia per il Catasto Terreni che per il Catasto Fabbricati (dagli ‘agriturismi’ tra le abitazioni rurali, alle ‘ville, villini ed equivalenti’ che andranno ad infoltire le abitazioni signorili, oggi pochissime; oltre alle nuove ‘ abitazioni con funzioni sanitarie’ o ‘fabbricati per attività sportive’ che nel 1954 non vennero catalogate).
Ovviamente, come nella vicina Italia dove il Governo di Matteo Renzi ha avviato la stessa riforma epocale, questa è probabilmente la parte più interessante, perché riguarda tutti i proprietari di terreni e fabbricati che, memori della tassa straordinaria sugli immobili, vorrebbero sapere se dovranno pagare di più o di meno rispetto alla situazione attuale e se, in definitiva, la tassazione di allora diventerà in qualche maniera ‘ordinaria’.
Purtroppo dovranno però attendere che vengano formalizzati tutti i decreti delegati e i regolamenti previsti dalla nuova legge, perché la riforma si completerà solo tra qualche anno.
Per quanto riguarda gli estimi sono previsti 3 anni a partire dall’entrata in vigore della legge, ovvero entro febbraio del 2018, mentre ne dovrebbero servire almeno 5 per l’intera riforma, dopodiché (articolo 46) entro sei mesi verrà emanato un ulteriore decreto delegato (ne abbiamo contati almeno 8 oltre a questo) per un Testo Unico ricognitivo in materia catastale.
Nel frattempo, come spiega il Capo V della legge, Ufficio Tecnico del Catasto (che probabilmente andrà implementato come organico e mezzi, stante anche il completamento della verificazione straordinaria) e Congresso di Stato emaneranno gli atti necessari, che dovranno essere approvati anche dalla Commissione Censuaria Permanente. Quest’ultima (articolo 37) è una delle novità della legge, istituita la “con il compito di valutare e approvare gli atti generali del processo di riforma degli estimi dei Settori Fabbricati e Terreni, previo esame delle osservazioni presentate dalle Giunte di Castello, dalle Organizzazioni di Categoria, dagli Ordini e Collegi professionali”.
Sarà “composta da quattro membri di diritto e tre membri nominati dal Consiglio Grande e Generale scelti tra specialisti di indubbia esperienza in materia catastale, economica, urbanistica e giuridico-territoriale”; essa “rimane in carica tre anni e si riunisce almeno una volta al mese” e assume di fatto le competenze attribuite alla Commissione per la Congruità dei Valori, che decade, e quelle già attribuite alla Giunta di Stima dall’articolo 15 della Legge 19 settembre 2014 numero 146 relative all’esame dei ricorsi avverso agli accertamenti catastali”.
Non si conoscono quindi i nuovi estimi e fino alla riforma degli stessi si continuerà ad utilizzare quelli degli anni Cinquanta, le cui rendite conseguenti sono aggiornate dal coefficiente stabilito ogni anno nella Legge di Bilancio. I valori no, ma le nuove categorie e l’introduzione della valutazione del contesto in cui sorgono immobili o sono posizionati i terreni fanno già capire che alcune proprietà vedranno lievitare la loro redditività ai fini fiscali. Premesso che “l’epoca censuaria di riferimento per il calcolo degli estimi è fissata nel periodo 2008-2013″(articolo 22 comma 2), saranno i valori di mercato e la zona di riferimento a concorrere ai nuovi estimi catastali, che “per entrambi i settori Fabbricati e Terreni sono espressi sotto forma di redditi e di valore patrimoniale catastale” (articolo 23). “La determinazione del reddito e del valore patrimoniale catastale è riferito nel Settore Fabbricati ovvero, per i fabbricati e le unità immobiliari, ai redditi ed ai valori medi ordinari espressi dal mercato in ciascun ambito territoriale omogeneo esaminato e si basa su procedure standardizzate ed informatizzate, che utilizzano i parametri più rappresentativi delle caratteristiche tecniche, posizionali ed edilizie più rilevanti ai fini della valutazione oppure su procedimenti diretti e indiretti più appropriati, indicati dalla disciplina estimativa nei casi in cui non sia stata rilevata una sufficiente casistica”.
Mentre nel Settore Terreni sono riferite “ai redditi espressi in ciascun ambito territoriale omogeneo esaminato” e la determinazione “si basa su procedure standardizzate ed informatizzate, che utilizzano i parametri più rappresentativi della potenzialità produttiva dei terreni agrari, in relazione alle caratteristiche posizionali, orografiche, climatiche e tecnico-produttive più rilevanti ai fini valutativi”.
Oltre che “ai valori medi ordinari espressi dal mercato in ciascun ambito territoriale omogeneo esaminato e sulla base di procedure standardizzate ed informatizzate, che utilizzano i parametri rappresentativi delle diverse destinazioni urbanistiche e indici edilizi, nonché delle caratteristiche posizionali ed intrinseche più rilevanti ai fini della valutazioni”.
Questo a patto che – e con la ‘patrimoniale’ si è visto che non fu poi così – tutti i proprietari abbiano chiesto l’aggiornamento all’Ufficio del Catasto.
Va ricordato infatti che la denuncia di variazione catastale (articolo 40) è obbligatoria.
Previste a tal proposito nuove sanzioni sia per i proprietari (da 1.000 a 2.000 euro per il Catasto Terreni, da 1.000 a 5.000 euro per il Catasto Fabbricati), sia per i tecnici (puniti ai sensi dell’articolo 27 del Codice Penale, oltre alle sanzioni previste dal proprio Collegio od Ordine).
In tal senso è specificato anche l’ambito di controllo dell’Ufficio Tecnico del Catasto, i cui funzionari potranno fare tutti gli accertamenti del caso (articolo 42), accedendo anche alla proprietà privata, previo preavviso di almeno sette giorni.
GIÀ ONLINE IL MODELLO “IGR-I”
La Segreteria di Stato per il Territorio e l’Ambiente rende noto che le rendite da fabbricati e da terreni (ovvero il modello IGR-I di spettanza) relative all’anno fiscale 2014 sono scaricabili on-line dal Portale della Pubblica Amministrazione: www.pa.sm, attraverso il percorso: Aree tematiche, Catasto online, Rendite Catastali. Pertanto, al fine di verificare la situazione reddituale degli immobili di spettanza, oltre che per gli adempimenti di legge, gli aventi titolo possono scaricarsi on–line il predetto modello IGR-I.
Per chi fosse impossibilitato a farlo autonomamente, o attraverso persona delegata, l’Ufficio Tecnico del Catasto è disponibile a rilasciarne una copia in seguito a una semplice richiesta, anche telefonica al numero 0549 882105 o inviando una e-mail all’indirizzo info.catasto@pa.sm. Per informazioni aggiuntive è possibile contattare l’Ufficio Tecnico del Catasto inviando una e-mail all’indirizzo info.catasto@pa.sm oppure chiamando il numero 0549 882106 dalle 8.15 alle 14.00.
