Dal 2012 i residenti in Italia devono pagare anche per gli immobili posseduti sul Titano. Per chi ha casa nel Belpaese sono uno svantaggio: il 16 dicembre il saldo 2014.
di Daniele Bartolucci
Vendere le case sfitte è una delle tante strade per rilanciare il settore dell’edilizia, e avrebbe vantaggi davvero molto importanti sia per i compratori sammarinesi che per quelli italiani.
Il patrimonio immobiliare del monte Titano – 40.000 unità, di cui quasi 12.000 abitazioni (vedi numero 45 di San Marino Fixing) – può garantire infatti un ottimo ‘bacino’ di clienti potenziali per le ristrutturazioni, ma ovviamente qualcuno deve investirci, ovvero servono acquirenti.
Un tempo a rendere gli immobili della Repubblica molto attrattivi era ovviamente la residenza ad essi collegata: per i cittadini ciò si traduce in welfare totalmente gratuito, per le imprese in una fiscalità molto meno aggressiva di quella italiana.
Oggi l’Italia garantisce un welfare d’eccellenza – anche se non totalmente gratuito – ai residenti, e una serie di incentivi e agevolazioni fiscali che, al netto delle distorsioni, rendono il fare impresa in certi settori perfino più competitivo che nella Repubblica di San Marino (nel ranking ‘Doing Business’ di Banca Mondiale, il Monte risulta quaranta posizioni più in basso del Belpaese).
Insomma, i vantaggi ‘residenziali’ di un tempo sono venuti meno, almeno in gran parte. Questo non toglie che San Marino sia comunque molto attrattiva, per la qualità di vita che offre in un contesto di crisi globale, di scontro sociale e ‘guerra tra poveri’ come sta avvenendo in Italia. Ma potrebbe esserlo molto di più.
IMU E TASI: L’INCUBO DELLE ‘SECONDE CASE’
E’ in arrivo il ‘tax day’, ovvero il 16 dicembre 2014, giorno in cui scadono i termini per saldare Imu e Tasi per gli immobili posseduti sul territorio italiano.
Al netto di chi ha la residenza fiscale in quella casa, anche tutti i sammarinesi proprietari di un’abitazione a Rimini, Riccione o Milano che sia, dovranno pagare quanto dovuto. Chi la utilizza solo come casa per le vacanze o per lavoro, dovrà conteggiarla come ‘seconda’, con un sovrapprezzo importante, seppur stabilito in maniera diversa da Comune a Comune. Anzi, molti Comuni l’hanno deciso solo dopo il pagamento della prima rata, rendendo anche un po’ complicato il calcolo dei singoli.
Per chi ha già pagato la prima rata di acconto nei comuni che non hanno variato le aliquote successivamente, basta versare quanto si è pagato per la prima rata avendo la sola accortezza di segnalare sul modello F24 o sull’apposito bollettino postale che si tratta di versamento a saldo e non in acconto. Mentre per gli altri occorre calcolarla in base alle delibere comunali seguenti.
Ad aggiungersi, proprio nelle ultime settimane, un’ulteriore gabella non prevista: è arrivato pure il decreto che fa pagare in modo retroattivo l’Imu ai terreni in migliaia di Comuni dove finora era in vigore l’esenzione.
Il sammarinese che si trova in questa situazione, oggi, dovrebbe porsi la domanda: conviene ancora avere una seconda casa al mare solo per ‘risparmiare’ qualche chilometro d’estate? I conti se li possono benissimo fare da soli, una volta saldate Imu e Tasi tra qualche giorno.
PER I RESIDENTI IN ITALIA C’È ANCHE L’IVIE
Come specificato sopra, sono diversi i sammarinesi che oltre ad aver comprato casa in Italia hanno deciso di viverci quotidianamente (sarebbero oltre 2.500 i residenti nel Belpaese).
La residenza ha ovviamente un senso ‘sociale’ oltre che fiscale, dalla scuola per i figli ai servizi comunali o sanitari, alla vicinanza al luogo di lavoro, per fare alcuni esempi, ma vale la pena ricordare che tutto ciò, in Italia, ha un prezzo: le tasse, che sono corrisposte non per la cittadinanza – come avviene, si è visto di recente, per i cittadini statunitensi – ma per la residenza, appunto.
Tasse sul lavoro, sull’impresa, ma anche sull’immobile. In questo caso, chi ha la residenza in una casa di proprietà è esentato dal pagamento Imu in quanto ‘prima casa’, non sempre da quello della Tasi (dipende da Comune a Comune, Riccione ad esempio la esenta).
Quindi un vantaggio? Non sempre. Infatti dal 2011 è stata introdotta la Ivie (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero), una sorta di Imu per le case oltre confine. Tale imposizione, invero, è stata accompagnata dalla Ivafe (Imposta sul Valore delle Attività Finanziarie detenute all’Estero): assieme hanno l’obiettivo di generare una nuova entrata fiscale dalle proprietà degli italiani nel mondo, colpendo da una parte gli investimenti all’esterno e dall’altra l’evasione fiscale.
Agli italiani, ma anche ai residenti in Italia, compresi i sammarinesi che si trovano in questa casistica.
UNA CASA A SAN MARINO OGGI CONVIENE DI PIÙ
Se si tiene conto di Imu, Tasi e Ivie, la situazione cambia dunque la prospettiva iniziale, facendo capire che non è per niente un vantaggio avere la residenza in Italia (ma questo, gli italiani, lo sanno da anni, ndr).
Esclusa l’Imu, restano infatti imponibili tutti gli immobili e le attività finanziarie eventualmente detenuti a San Marino, per un valore che spesso è più importante di quello che si è creato in Italia. Al netto, ovviamente, di chi ha esigenza di vivere a Milano piuttosto che a Roma o altre città distanti da San Marino, comprare casa a Rimini, Riccione o nell’entroterra romagnolo si dimostra davvero poco vantaggioso per i sammarinesi. Sia che prendano la residenza sia che non la prendano.
Per loro, anche senza agevolazioni e incentivi, sarebbe molto meno oneroso comprare casa nell’antica Repubblica.
Lo stesso si può dire per gli italiani. L’esempio, per i motivi spiegati poco prima, non è più, o almeno non è solo l’italiano che voglia diventare sammarinese o comunque stabilire la sua residenza fiscale sul Titano.
E’ piuttosto – e i casi potrebbero essere molteplici – colui il quale ha il centro della sua attività lavorativa e/o affettiva nelle vicinanze della Repubblica di San Marino, a Rimini piuttosto che a Cerasolo, Verucchio o Sassofeltrio.
Quanto converrebbe a lui, alla sua famiglia e per certi versi alla sua impresa, ‘comprar casa’ entro i confini sammarinesi? Ancora una volta l’Imu e la Tasi giocano a favore della sammarinesità, visto che l’eventuale immobile acquistato non figurerebbe come ‘seconda casa’, ma come immobile detenuto all’estero – al pari di qualsiasi altro investimento – e andrebbe rendicontato nel famoso ‘modulo Rvv’ della dichiarazione dei redditi.
Quindi ci sarebbe convenienza, anche senza chiedere o vincolarvi la residenza del compratore.
Come detto, i casi sono molteplici: si va da chi ha un lavoro o un interesse in zona (ma anche i frontalieri, entro certi parametri) a chi lo ha anche solo per un determinato periodo dell’anno, come potrebbero essere i gestori di alberghi o attività turistiche della riviera e dell’entroterra romagnolo.
Invece che soggiornare in un appartamento – magari supercostoso – a Rimini o Riccione, spostandosi di una decina di chilometri avrebbe invece la stessa possibilità probabilmente ad un prezzo inferiore e in un contesto decisamente migliore (basti pensare al bassissimo tasso di microcriminalità presente nel territorio di San Marino, il contrario del livello esponenziale che si raggiunge in riviera nello stesso periodo dell’anno).
Insomma, anche senza avere la residenza sul Titano, conviene. Anzi, converrebbe, perché la normativa sammarinese non permette o comunque non così automaticamente, di comprare casa a San Marino senza che vincolarla in qualche modo alla residenza, che è difficile da ottenere e quindi, in sostanza, annulla anche questa possibilità di rimettere sul mercato almeno una buona parte dei famosi 40mila immobili presenti sul Titano.
