Edilizia: le iniziative per rilanciare il settore. Prima puntata: gli incentivi. L’Italia si sta impegnando. E il Titano? Ecco la Legge 187/2014.
di Alessandro Carli
Scommettere con decisione sul mattone per sostenere la ripresa dell’economia, ancora molto debole e incerta. L’ha fatto la Francia, ce l’ha in mente il Premier italiano Renzi, lo deve fare la Repubblica di San Marino. Il progetto di Hollande è stato accolto più che positivamente dai costruttori edili, che chiedono però “incentivi fiscali sostanziosi “per ridare fiducia al mercato: tra giugno 2013 e giugno 2014 i nuovi cantieri sono diminuiti del 10,7%, fermandosi a quota 305.654, mentre i permessi per costruire sono in discesa del 20,2% (387.748 unità). E mentre l’Italia è alle prese infiniti problemi – le alluvioni, la riqualificazione delle scuole, le strade ma non solo – il Titano deve rimettere al centro dei propri progetti economici proprio questo settore. Già nel 2007, in occasione del “San Marino Forum”, Valerio de Molli, Managing Partner di The European House-Ambrosetti, aveva affermato che “le proposte per il futuro della Repubblica di San Marino” dovevano partire dal cambiamento, ovvero “da una strategia di mimetizzazione e conflitto con l’Italia ad una strategia di differenziazione competitiva, che vede San Marino come una opportunità per l’Italia”. A distanza di oltre sette anni, queste parole assumono un significato ancora più profondo e, crediamo, adeguato al rilancio dell’edilizia e dei comparti affini. Differenziazione, certo, ma con un occhio vigile su quello che Roma sta mettendo in campo. Nella prima metà di novembre in Italia è stata pubblicata la Legge di conversione (164/2014) del decreto legge Sblocca Italia rendendo operative tutte le varie e differenti norme previste, ovvero la semplificazione burocratica delle pratiche per le ristrutturazioni; la concessione di IVA al 4% per le ristrutturazioni; l’accesso all’acquisto di immobili dopo averne usufruito con idonea locazione (rent to buy) e le agevolazioni fiscali per gli acquisti di immobili poi destinati ad affitti a canone concordato.
Le iniziative per il rilancio
Il grido d’allarme l’aveva lanciato in estate il Presidente di ANIS Emanuel Colombini in occasione dell’assemblea del 21 luglio: “E’ interesse comune far ripartire il mercato immobiliare, con valori al metro quadro calati di oltre il 20% in tre soli anni e con prezzi decisamente inferiori rispetto alle realtà limitrofe. L’immobiliare è un settore nevralgico e trasversale perché riguarda tutti: chi ci lavora, le imprese e soprattutto i patrimoni delle famiglie”. Da luglio in poi qualcosa è stato fatto: giusto per citare due interventi, la riforma del catasto (sull’argomento abbiamo dedicato un servizio su San Marino Fixing non più tardi di 20 giorni fa) e la Legge 187/2014, senza dimenticare i risvolti e le ricadute che può – anzi, deve avere – il decreto sulle residenze. Certo, forse sarà difficile riuscire a creare i volumi degli scorsi decenni (dal 1982 al 2012 si è costruito moltissimo) però ci sono ancora margini per lavorare, specie sulle ristrutturazioni e sui recuperi degli edifici.
Incentivi per la riqualificazione
La Legge 187/2014 riguarda gli incentivi per l’effettuazione di interventi di riqualificazione energetica ed impiantistica degli edifici esistenti e per l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili o cogenerazione. Al fine di favorire interventi complessivi di riqualificazione energetica ed impiantistica sull’edificato esistente, in caso di ristrutturazione edilizia è ammessa la demolizione e ricostruzione dei muri perimetrali nel caso in cui venga conseguito un indice di prestazione energetica invernale Epi inferiore del 25% rispetto al massimo consentito. La possibilità è data mantenendo inalterati sagoma, volume e area di sedime dell’involucro edilizio. Fatti salvi i limiti di disponibilità degli stanziamenti annualmente previsti in favore di interventi straordinari volti alla riqualificazione energetica di unità immobiliari all’interno di edifici con funzione in prevalenza residenziale permanente provviste di allibramento catastale aggiornato ed abitabilità, è riconosciuto un contributo a fondo perduto. Tre, in estrema sintesi, le fasce: 40% delle spese sostenute per la riqualificazione energetica sino ad un massimo di 30 mila euro per gli interventi che producano una riduzione del fabbisogno energetico e del consumo di energia primaria invernale di almeno il 40%. In alternativa, 25% delle spese sostenute per la riqualificazione energetica (sino ad un massimo di 15 mila euro) per gli interventi che producano una riduzione del fabbisogno energetico e del consumo di energia primaria invernale di almeno il 25%. Terza opzione, il 25% delle spese sostenute per la riqualificazione energetica e sino ad un massimo complessivo di 4 mila euro per gli interventi che producano una riduzione del consumo di energia primaria invernale di almeno il 25%. I contributi a fondo perduto sono rivolti esclusivamente alle persone fisiche o giuridiche proprietarie dell’immobile oggetto d’intervento, ai titolari di contratto di locazione finanziaria o ai soci di cooperative di abitazione.
Opere oggetto di contributo
I contributi a fondo perduto finanziano le spese di diagnosi energetica, progettazione, materiali e della manodopera impiegata esclusivamente per l’esecuzione delle opere di efficientamento energetico dell’edificio esistente attraverso interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio (anche attraverso la completa sostituzione di quest’ultimo), di abbattimento dei ponti termici, di sostituzione o adeguamento degli infissi, di adeguamento, ristrutturazione o sostituzione dell’impianto termico incluso l’impianto per la produzione di acqua calda sanitaria. Sono comprese le opere provvisionali e accessorie strettamente necessarie alla realizzazione degli interventi. Gli oneri relativi alla realizzazione della diagnosi energetica e alla progettazione sono computabili fino ad un massimo del 10% del costo complessivo delle opere.
Incentivi di carattere edilizio
Sono previsti anche una serie di incentivi per edifici ed unità immobiliari con funzione in prevalenza residenziale permanente:
a) incentivi di carattere edilizio consistenti nella possibilità di realizzare superficie utile (SU) non computabile e di aumentare le altezze massime realizzabili nonché di scomputare, ai fini del calcolo della SU e del volume, lo spessore dei solai e le superfici di murature di tamponamento verso l’esterno e verso gli ambienti non riscaldati;
b) incentivi di carattere economico consistenti nella riduzione del contributo di concessione.
Gli incentivi sono riconoscibili per nuovi interventi mediante integrale demolizione e ricostruzione; ristrutturazione edilizia senza demolizione e ricostruzione e ristrutturazione edilizia senza demolizione e ricostruzione con ampliamento. L’incremento della superficie utile è realizzabile esclusivamente all’interno della sagoma esistente dell’edificio, compresi portici e balconi, fatta salva la possibilità di ampliamento per i casi in cui gli indici di zona lo consentano. Abbastanza ampio poi il ventaglio degli interventi di efficientamento energetico di edifici esistenti. Si va dal montaggio di isolamento dell’involucro esterno (termo-cappotti) e di isolamento dall’esterno della copertura fino a 25 cm. di spessore alla sostituzione di finestre e porte esterne con infissi caratterizzati da minore trasmittanza termica, passando per l’installazione di schermature solari esterne, di caldaie e pompe di calore ad alto rendimento, impianti solari termici, impianti fotovoltaici.
Incentivi per mezzo di detrazione d’imposta
In alternativa al contributo a fondo perduto è riconosciuta a favore dei soggetti – per interventi di riqualificazione energetica di unità immobiliari all’interno di edifici con funzione in prevalenza residenziale permanente provviste di allibramento catastale aggiornato ed abitabilità – una detrazione d’imposta per una percentuale pari al 50% delle spese sostenute fino ad una spesa massima complessiva di 10 mila euro, da suddividere in 10 anni con un massimo di 500 euro per periodo d’imposta.
Contributo in conto interessi
E’ previsto il finanziamento, nella forma del contributo in conto interessi a carico dello Stato, in favore dei soggetti che realizzino interventi di riqualificazione energetica su edifici e unità immobiliari esistenti. Il contributo in conto interessi è stabilito nel 100% del tasso di interesse applicato sul finanziamento erogato dagli istituti di credito convenzionati fino al 60% della spesa prevista e comunque non può essere superiore all’importo massimo complessivo di 150 mila euro. I finanziamenti erogati dagli istituti di credito convenzionati potranno essere concessi nella forma del contratto di mutuo e potranno avere una durata massima di 15 anni e saranno rimborsabili mediante rate semestrali posticipate da pagarsi nei periodi compresi tra il 15 e il 30 giugno e il 15 e 31 dicembre di ogni anno.
