In attesa di conoscere in maniera approfondita come e quanto inciderà la patrimoniale sulle tasche dei sammarinesi, abbiamo provato a fotografare – attraverso una manciata di agenzie immobiliari – la situazione del mercato di case, capannoni e negozi. L’idea più apprezzata è quella di una sanatoria.
di Alessandro Carli
In attesa di conoscere in maniera approfondita come e quanto inciderà la patrimoniale sulle tasche dei sammarinesi, abbiamo provato a fotografare – attraverso una manciata di agenzie immobiliari – la situazione del mercato di case, capannoni e negozi.
Inutile dire che il settore sta vivendo una fase di crisi, di contrazione. Più interessante quindi raccogliere le parole Tecnocasa, Immobiliare Futura e Casa Investimenti Immobiliare.
“Il 2012 si è chiuso con grosse difficoltà – esordisce Luca Chezzi di Tecnocasa (nella foto qui a fianco) -. Il 2013 ha invece fatto segnare una timida ripresa. Il mercato penalizzato è quello residenziale, mentre riescono a ‘tenere’ i ‘tagli piccoli’, ovvero le case sui 70 metri quadrati, che vengono vendute a circa 200 mila euro. Oggi la tendenza vede uno spostamento verso le zone più periferiche, come ad esempio Faetano o Gualdicciolo, dove i prezzi hanno un taglio di circa il 30% rispetto ad altri Castelli. L’industriale, quindi i capannoni, sono fermi, così come i negozi e gli uffici”.
Qualche segnale però c’è. Piccolo, certo, ma perlomeno in grado di increspare la superficie del lago. “Un lieve movimento arriva da chi ha preso la residenza sul Titano: si tratta, nella maggior parte dei casi, di imprenditori, che puntano su villette di prestigio”.
Una rondine però non fa primavera: la realtà delle cose è che il mercato è nelle sabbie mobili. “Nell’ultimo anno e mezzo i prezzi a San Marino hanno visto uno schiacciamento a due cifre su tutto il territorio – prosegue Chezzi -. Prima i prezzi erano un po’ ‘drogati’, adesso sono certamente più accessibili”. Prezzi più vicini al reale significa che a Dogana il nuovo si muove attorno ai 2.600-2.700 euro al metro quadrato mentre l’usato sui 2.100 euro. Sempre meno che a Rimini, comunque, dove in zona mare si oscilla tra i 2.700 e i 3.000 euro al metro quadro sul nuovo. “Il centro storico e il mare ‘tengono’, mentre l’entroterra, come ad esempio Coriano, sta vivendo un periodo di difficoltà”.
Grande offerta, ma domanda quasi nulla, sulla Rupe. “Credo si debba aprire alle residenze – spiega Chezzi -. Sul Titano, in passato, si è costruito per un’altra generazione”. In attesa poi della patrimoniale. “E’ un disincentivo che potrebbe creare molti problemi. Bisognerebbe dare la possibilità al privato forense di acquistare la seconda casa sul Titano. In Repubblica è presente un altissimo numero di case sfitte: il valzer dei numeri non è preciso, ma si parla di migliaia di unità. In Italia gli acquirenti delle nuove proprietà devono pagare l’imposta sul valore aggiunto (IVA), pari al 10% se si tratta della seconda casa e dei non residenti. Se a San Marino l’aliquota fosse del 15% invece del 10% italiano, e se si vendessero 500 appartamenti a un prezzo medio di 300 mila euro (45 mila euro di tasse ad appartamento, ndr), avremmo una cifra che equivale a una patrimoniale”.
Mercato in stallo anche per Immobiliare Futura s.r.l. Luca Bonifazi è in attesa di capire lo spessore della patrimoniale e di quanto potrebbe incidere sulle famiglie proprietarie di qualche immobile. “Il mercato a San Marino è abbastanza limitato: se non ci si apre all’estero, è difficile riuscire a dare respiro al comparto”. Non un’apertura indiscriminata, ma soggettiva, secondo garanzie ben precise. Bonifazi poi torna sul mercato. “Le unità immobiliari a San Marino sono tante. In passato si è costruito molto. Non sempre però di qualità: gli appartamenti per cui vale la pena di spendere oggi sono pochi”. Per Immobiliare Futura i prezzi non sono variati tra il 2012 e il 2013. Sono però cambiati i margini tra domanda e offerta. “Sino allo scorso anno si riusciva a trattare sino al 5% di sconto. Oggi invece spesso bisogna arrivare sino al 10% o al 15%. I prezzi dell’usato – a seconda delle zone – vanno dai 1.500 ai 1.800 euro al metro quadro. Il nuovo attorno ai 2.500-2.600 euro. A 2.700 euro al metro non si vende”. Un esempio: una casa singola su tre livelli (piano terra 105 mq con soggiorno, sala da pranzo, cucina, bagno e lavanderia; piano primo 105 mq con 3 camere, studio, 2 bagni; piano interrato 50 mq canti netta; giardino esterno 500 mq + piazzale ristrutturata 6 anni fa) per un totale di 250 mq. a Fiorentino è in vendita a 700.000 mila euro.
Paolo De Biagi di Casa Investimenti Immobiliare (nella foto qui a destra) incrocia le braccia e rilancia. “La Patrimoniale? Sarebbe stato meglio una sanatoria, visto che l’ultimo piano regolatore è datato 1991. Con una sanatoria per gli eventuali abusi edilizi, lo Stato avrebbe potuto incassare molto più denaro e i cittadini, per mettere a norma gli eventuali ‘abusi’, avrebbero pagato più volentieri. Sul Titano non ci sono più i grandi speculatori: i gruppi non hanno più un patrimonio immobiliare e la patrimoniale andrà a colpire i cittadini. Le aliquote non sono ancora state definite, ma la manovra peserà moltissimo per le famiglie. All’estero la patrimoniale viene applicata sugli immobili e sui redditi finanziari. Sul Titano solo sugli immobili. Perché?”.
Paolo De Biagi poi si sofferma sulle vendite degli appartamenti. “Il mercato è fermo. Una possibilità potrebbe essere rappresentata dall’apertura ai forensi. La Repubblica di San Marino è l’unico paese in cui uno straniero non può comprare casa. Il meccanismo delle residenze sul Titano è ancora troppo discriminatorio”.
