Quante sono le case vuote a San Marino? Se rivolgete questa domanda a 5, 6, 7 persone diverse che potrebbero avere elementi per rispondervi, vi sentirete dire un numero diverso. C’è chi dice 10 mila, chi 8 mila. Fixing è andato a fondo alla questione e, dopo una lunga “caccia”, è arrivato alla fonte della risposta.
Quante sono le case vuote a San Marino? Se rivolgete questa domanda a 5, 6, 7 persone diverse che potrebbero avere elementi per rispondervi, vi sentirete dire un numero diverso. La politica, poi, su questo mistero infinito ci marcia da anni (senza mai trovare una soluzione al problema). C’è chi dice 10 mila, chi 9 mila. Fixing è andato a fondo alla questione e, dopo una lunga “caccia”, è arrivato alla fonte della risposta. Ovviamente i dati sono datati (risalgono al 2007) e rappresentano una stima, proprio perché non c’è stata finora la volontà di andare a chiudere questo buco nero. Dal Censimento del patrimonio immobiliare si può ricavare un numero molto vicino alla realtà. Sono non al di sotto dei 4 mila, stima al ribasso, con un margine di errore del 15 per cento sul totale degli immobili censiti. Ma se gli appartamenti vuoti possono essere meno di quelli che si suppone, il numero resta molto alto. La questione è di attualità perché una riforma del catasto potrebbe risolvere il problema. Un problema che ha anche una valenza di giustizia sociale e fiscale.
di Saverio Mercadante
Il mistero infinito delle case vuote a San Marino rimbalza da anni in Repubblica. Chi dice dieci mila, chi dice novemila. Chi dice ottomila. Non si è mai saputo con certezza quante siano. L’ufficio di statistica non ha questo dato, l’ufficio del catasto nemmeno, se parli con qualche architetto rimane sul vago. Il sindacato, che ha proposto una tassazione delle case vuote fa una stima tra i sette e gli ottomila. Eppure una fonte accreditata esiste, degli studi molto attendibili sono stati fatti. Non sono dati recentissimi, risalgono al 2007, ma dalle pagine 53 e 54 della relazione finale del Censimento del patrimonio immobiliare si può ricavare un numero molto vicino alla realtà. Sono non al di sotto dei quattromila. E’ una stima al ribasso con un margine di errore del 15 per cento sul totale degli immobili censiti.
“Nel censimento si è proceduto con valutazioni sui volumi del costruito a San Marino. Poi, selezionati quelli in zona residenziale, utilizzando altri parametri presenti nel censimento, si è desunta una valutazione sulle unità immobiliari corrispondenti a quei volumi, a prescindere dalla loro metratura. E’ stata fatta una statistica abbastanza precisa su un campione rilevante prevedendo anche un margine di errore. E’ il migliore dei dati di cui disponiamo”, afferma l’ingegner Vladimiro Selva, ex coordinatore del dipartimento al territorio.
Il Censimento è stato un lavoro propedeutico alla riforma del catasto, ancora da venire, e a una pianificazione consapevole del territorio.
Sono presenti nel censimento, per il residenziale come il produttivo, tabelle che indicano il costruito di superficie utile e l’indice di saturazione urbanistica. “Esistono dei data base dinamici che aggiornano lo stato dell’arte man mano che viene costruito un nuovo fabbricato e la pratica edilizia viene registrata”, spiega Selva.
Ma veniamo al disvelamento del mistero gaudioso delle case vuote. A pagina 53 della relazione finale del Censimento c’è un’analisi sulle abitazioni stimate con suddivisione per castello. Ebbene, una tabella riporta il numero di 21.750 unità immobiliari complessive sul territorio sammarinese. Con un margine di errore del 15 per cento. Si scrive nel censimento: “È bene sottolineare che i risultati ottenuti sulla distribuzione delle funzioni, hanno valore prettamente statistico e descrivono l’ordine di grandezza del fenomeno. Considerata la difficoltà nel valutare l’effettiva rappresentatività del campione da cui è stata definita la distribuzione media delle funzioni, si è sentita l’esigenza di stimare anche con approcci differenti tali dati. Un approccio deterministico per quantificare la distribuzione delle funzioni nei volumi edilizi censiti, risulta al momento molto difficile in quanto le informazioni catastali ed urbanistiche sulla distribuzione delle funzioni, non sono sempre disponibili e a volte risultano tra loro contraddittorie. Per i dati relativi alle funzioni abitative, si è comunque tentato tale tipo di approccio, utilizzando in modo integrato le banche dati disponibili, registrando, quando tra loro contraddittorie, le informazioni più recenti. Laddove nessuna delle due banche dati era in grado di descrivere le funzioni abitative presenti, sono state considerate un numero di unità abitative pari al numero di nuclei famigliari registrati nei dati anagrafici sul fabbricato considerato. E’ evidente che tale metodo di analisi non può che fornire risultati complessivamente in difetto rispetto a quelli reali, tuttavia le differenze riscontrate sono state calcolate nell’ordine del 15 per cento, convalidando sostanzialmente il metodo statistico. Tuttavia si è deciso di proseguire nell’indagine sulla distribuzione delle funzioni per migliorare il campione a disposizione e renderlo sufficientemente rappresentativo anche della distribuzione sul territorio”.
Insomma, i volumi sono stati misurati esternamente, poi dove si avevano le pratiche edilizie incrociandole con il numero delle attività si sono potute letteralmente contare le unità abitative, in percentuale tra il 30 e il 40% del totale, circa diecimila.
Quindi, si può parlare di una stima molto attendibile rispetto ai parametri a disposizione presi in considerazione.
Sempre nella stessa tabella sono indicati i nuclei famigliari: nel 2007 sono 13.601. La differenza con le 21.750 unità immobiliari è 8.149: dovrebbe appunto indicare il numero di case vuote.
Ma se vogliamo prendere in considerazione quel margine di errore del 15% indicato dalla relazione del censimento dovremmo essere intorno, come minimo, ai 18.500 appartamenti.
Il margine di errore infatti va considerato così: più o meno del 15%. E’ quindi una stima molto al ribasso.
La differenza tra 18.500 appartamenti e le 13.601 residenze, fa circa cinquemila abitazioni vuote, esattamente 4.899.
Ma va aggiunta anche un’altra considerazione. Oltre ai residenti (31.824) indicati nella relazione del 2007, vanno aggiunti anche 1.919 soggiornanti per circa 900 ulteriori nuclei famigliari rispetto a quelli conteggiati. A cui corrispondono evidentemente altrettante case, che vanno sottratte dal dato di case vuote indicato sopra: 4.899.
Siamo quindi non al di sotto delle 4.000 unità abitative che si stimano vuote. Tuttavia dai dati forniti potrebbero diventare sino a 8/10.000.
Naturalmente va considerato che il margine di errore è medio e quindi potrebbero essere il 15% in più.
“E’ una stima, evidentemente. E’ difficile guardando le case da fuori dire quanti sono gli appartamenti dentro. Si è arrivati a quel risultato calcolando ogni tipo di edificio in base all’epoca di costruzione e stabilendo così qual era la dimensione media. Per accertare il numero esatto delle abitazioni vuote è necessario che i proprietari degli immobili registrino a catasto l’effettiva consistenza delle loro proprietà” sottolinea l’ingegner Selva.
I parametri catastali risalgono ancora alla fine degli anni ‘40. Nelle classificazioni sussistono tipologie di destinazione come stalle, fienile e mancano ancora altre definizioni come centro commerciale o vendita all’ingrosso.
La riforma del catasto è assolutamente necessaria.
Se il governo vuole operare una qualsiasi politica fiscale su questo settore. Per un fatto di equità.
E’ un po’ come far pagare le tasse a una persona non sapendo qual è il suo reddito.
Se non viene fatto un allibramento che certifichi la reale consistenza del patrimonio immobiliare, (“Ho quattro appartamenti ma ne dichiaro solo due, gli altri li faccio risultare come depositi o qualcos’altro”) è evidente che si pagano meno tasse rispetto a chi ha messo tutto alla luce del sole.
A tutt’oggi infatti la dichiarazione al catasto è spontanea. Anche se oggi sono previste delle multe per chi non dichiara.
SPORTELLO CONSUMATORI: PER NOI SONO 7-8 MILA
